التدابير التشريعية للتصدي لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير

 التدابير التشريعية للتصدي لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير

     تهدف الترسانة التشريعية العقارية بنصوصها مجتمعة إلى حماية حق الملكية العقارية ،المكفول دستوريا وضمان استقرار المعاملات العقارية و تحقيق الاستثمار والتنمية عبر تداول حق الملكية ، بشكل يسمح به القانون ،إلا أن قصورها يبدو واضحا من خلال جملة من الثغرات القانونية و التي تعد احد أهم الأسباب الرئيسية في تفشي ظاهرة الاستيلاء،ومنه وجب التفكير في  تجاوز هذه الثغرات التشريعية ،بما يتماشى مع التصدي للاستيلاء على عقارات الغير ،و حماية حق الملكية العقارية ، و منه ضرورة تعديل بعض النصوص القانونية (الفقرة الأولى)،إضافة إلى إعادة النظر في مسالة  التذييل بالصيغة التنفيذية  للعقود المبرمة خارج المغرب و التي يطالها التزوير( الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: تعديل بعض النصوص القانونية 

لا يمكن  الحديث  عن التعديل إلا في ظل  تماشى بين النص  القانوني مع الواقع العملي و ذالك من خلال إبراز جودة النص القانوني بهدف تحقيق الأمن القانوني العقاري . و ذلك من خلال جودة النص  و خلقه لنوع من التوازن بين الواقع العملي و النص القانوني لتجاوز كل الإشكاليات  العملية التي تثار في الواقع .

وكما سبق القول فإنه للحد من ظاهرة  الاستيلاء على عقارات الغير يجب تجاوز الثغرات التشريعية عن طريق  تعديل النصوص القانونية التي تحتويها ويتعلق الأمر ببعض نصوص مدونة الحقوق العينية ق رقم 09-38 ( أولا) والقانون  07-14 ظ  ت   ع ( ثانيا) إضافة  التعديل بعض  فصول ق الجنائي  الخاصة بالتزوير: ( ثالثا) .

أولا: تعديل بعض النصوص مدونة الحقوق العينية : 09-38:

• تعديل المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية :

 تنص المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية على ما يلي: " إن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات تابعة لإنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه وتكون حجة في مواجهة الغير على أن الشخص  المعين بها هو فعلا صاحب الحق.

 إن ما يقع على التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري لا يمكن التمسك به في مواجهة  الغير المقيد على حسن نية كما لا يمكن أن يلحق به أي ضرر إلا غذا كان صاحب الحق د تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله شريطة أن ترفع الدعوى للمطالبة بالحق داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو تغييره أو التشطيب عليه."

من خلال قراءة الفقرة الثانية من المادة أعلاه يظهر جليا أنها تكرس لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير ولو تم ذلك عن طريق التدليس أو الغش والتزوير وذلك بمجرد مرور مدة الأربع سنوات ابتداء من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو التشطيب عليه أو تغييره دون وضع صاحب الحق للدعوى أمام القضاء المختص.

 أما إذا مر أجل الأربع سنوات من تاريخ التقييد فإن لا يمكن للمالك الحقيقي المطالبة سوى بالتعويض حيث أن هذه المادة لا تتيح لصاحب الحق سوى المطالبة القضائية، مما يجعل هذه المادة تشكل أحدى الثغرات القانونية والتي  تمكن بعض الأشخاص من الاستيلاء على عقارات غيرهم دون سند أو موجب قانوني.

والخطير في  الأمر أن مدة الأربع سنوات هو أجل سقوط وليس تقادم، لأن الحق يسقط ولا يمكن سوى المطالبة بالتعويض بعد مرور المدة.

ويرى الأستاذ عبد الرزاق السنهوري :" أنه إذا كان الغرض من تقرير الآجال هو حماية الأوضاع المستقرة فهو ميعاد تقادم  وإذا كان لتحديد الوقت الذي يجب خلاله استعمال أو رخصة فهو ميعاد سقوط. مما يعني أن الملاك الحقيقيون هم الملزمون بالاطلاع على وضعية  عقاراتهم على الأقل مرة كل أربع سنوات وهو الأمر الذي يعتبر عسيرا بالنسبة للكثيرين خاصة أفراد الجالية المغربية المقيمين خارج أرض الوطن والذين لا يلجون إلى أرض الوطن.

وفي حقيقة الأمر أن مدة الأربع سنوات لرفع الدعوى في مواجهة الغير الذي استعمل الأساليب الاحتيالية كالتدليس، التزوير .. لا مبرر لها لذلك وجب تعديل هذه المادة (المادة الثانية )بما يتماشى مع أسمى الحقوق الدستورية.

 وفي إطار تصدي وزارة العدل لاستيلاء على عقارات الغير، تقدمت الأغلبية بمجلس النواب بمقتضى التعديل ،وذلك بجعل أجل رفع دعوى التشطيب على التقييدات التي تتم على الرسوم العقارية في حالة وقوع تزويرا وتدليس تبتدأ من تاريخ  اكتشاف التزوير أو التدليس، بدل من الأجل المنصوص عليه حاليا  والذين يبتدأ من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله بسبب التزوير أو التدليس.

وتتجذب  ثلاث خيارات تعديل مقتضيات المادة الثانية من م  ح  ع:

• الرأي الأول : يقول بحماية حسن النية الذي لا يعلم بزورية المستند الذي تملك به العقار موضوع النزاع و بالتالي لا يمكن إبطال هذا التصرف من الرسم العقاري طالما  لم يثبت سوء نية المقيد أو تواطئه مع المزور.

• الرأي الثاني: يقول بإرجاع العقار إلى مالكه الحقيقي عملا بقاعدة ما بني على باطل فهو باطل ولو كان الغير المقيد حسن النية.

• الرأي الثالث: الذي يمنح الخيار لصاحب العقار-(المالك الحقيقي) بين إرجاع العقار أو المطالبة بالتعويض شريطة أن يكون العقار خرج من يده بسبب تزوير أو تدليس .

وتأسيسا على ما سبق وفي نظرنا فإنه لابد من تعديل الفقرة الثانية من المادة الثانية من مدونة ح  ع خاصة مسألة الآجال فيجب جعل أجل رفع الدعوى من تاريخ اكتشاف التزوير أو التدليس وليس من تاريخ التقييد كما هو معمول به، وذلك في إطار  تحقيق نوع من التوازن بين حقوق المالك  الحقيقي وحسن النية ،إضافة إلى استقرار المعاملات  العقارية، كما أنه لا بد من تقييد المالك الحقيقي للعقار بمدة معقولة، فلا  يمكن تصور مطالبة المالك الحقيقي للعقار بحقه بعد اكتشفه التزوير أو التدليس، بعد مدة العشر سنوات أو أزيد نظرا لان المعاملات العقارية تتميز بالسرعة، لذلك فإن الموازنة بين المصلحة العامة المتمثلة في حصانة مؤسسة السجل العقاري لما هذه الأخيرة من ضمان استقرار المعاملات وحق الملكية بالنسبة للمالك الحقيقي.

• تعديل المادة 4 من م ح  ع:

بعد جملة من المطالبات جاء تعديل المادة 4 من مدونة الحقوق العينية الذي صادق عليه مجلس النواب والذي يهم القانون رقم16.69 والذي يقضي بتتميم المادة الرابعة من م  ح  ع  وذلك عن طريق إدخال الوكالات ضمن المحررات التي يجب تحريرها  في قالب رسمي من قبل الموثق أو العدل وينص هذا التعديل على رسمية في الوكالات المدلى بها من لدن الأطراف اثناء إبرامهم للتصرفات العقارية الناقلة كملكية العقارية أو المنشئة لحقوق عينية عقارية أو القاضية بنقلها أو تعديلها أو إسقاطها.

حيث  جاء التعديل وفق القانون رقم 16.69 الذي يقضي بتميم المادة 4 من القانون رقم 08-39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية " تتميم على النحو التالي:

 أحكام  المادة 4 (الفقرة الأولى) من القانون رقم 08-39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية :"يجب أن تحرر – تحت طائلة البطلان- جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية ... وكذا الوكالات الخاصة بها بموجب محرر رسمي، ويفيد هذا التعديل أن اي تصرف يجريه الموكل ويكون موضوع عقار، يعتبر باطلا، حيث تعتبر الوكالة باطلة إذا لم يحررها الموثق أو العدل  أو المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض، على غرار التصرفات العقارية الواردة في المادة (4) من م  ح  ع، وفي إطار هذا التعديل أصدر المحافظ العام مذكرة إلى السادة المحافظين على الأملاك العقارية في موضوع تتميم المادة (4) من م ح  ع  ، وحثهم على العمل وفق المقتضى الجديد  غير أن مذكرة السيد المحافظ العام جاءت بأثر رجعي في ظل حث المحافظين على الأملاك العقارية على عدم الاستثناء إلى الوكالات العرفية المحررة قبل 14 شتنبر تاريخ صدور القانون رقم 16-69.

هو الأمر الذي طرح إشكالية لدى الموثقين والعدول الذين تعملوا بالوكالات العرفية قبل تاريخ 14 شتنبر ، ولم يتمموا التصرف.

وفي إطار تفاعل وزارة العدل مع الإشكاليات التي أثرت حول صعوبة تطبيق مقتضيات المادة (4) بعد التعديل خاصة بالنسبة للوكالات التي سبقت تاريخ التعديل ،بادرت وزارة العدل إلى طرح بعض الحلول:

1. ضرورة إحصاء السادة الموثقين والسادة العدول الحالات التي تم فيه توثيق التصرفات القانونية بناء على وكالات عرفية بعد نشر التعديل بالجريدة الرسمية.

2. ضرورة إحصاء السادة الموثقين للحالات التي تم فيها توثيق تصرفات قانونية تهم السكن الاجتماعي بناء على وكالات عرفية بعد التعديل.

3. مباشرة كل المحاولات الممكنة مع الموكلين الذين أنجزوا وكلات عرفية داخل المغرب أو خارجه في عقود لم تنتهي إجراءاتها رغم حلول 14 شتنبر 2017 للحصول منهم على إجازة لتلك الوكالات  الصادرة عنهم أو إعادة تحرير الوكالة وفق المقتضيات الجديدة للمادة ( 4) من م ج ع .

وفي ختام هذه النقطة فإنه لابد من الإشارة إلى أهمية التعديل والذي يدخل الوكالات ضمن العقود الرسمية في إطار التصدي  للاستيلاء على عقارات الغير وهو تعديل بلا شك أنه حسم في التخلص  من احد  منافذ السطو على أملاك الغير ويتعلق الأمر بتزوير الوكالات العرفية.

ثانيا: تعديل بعض نصوص التحفيظ العقاري رقم 07-14:

بالإضافة إلى تعديل نصوص مدونة الحقوق العينية فإنه لابد من تعديل بعض النصوص القانون رقم 07-14 وتفعيل بعض نصوصه، وذلك في إطار الانسجام مع مقتضيات الدستور من جهة ومن جهة ثانية التصدي لأفعال الاستيلاء على عقارات الغير وفي المقدمة لابد من تعديل الفصل 62 من ط  ت  ع والذي ينص على أن  الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن، وذلك انسجاما  من الدستور  الذي جعل جميع القرارات الإدارية أي كان مصدرها قابلة للمراقبة القضائية  في ظل إنشاء رسوم عقارية على أساس عقود مزورة، والتي ثبت زوريتها بحكم حائز لقوة الشيء المقضي به.

كما أنه لابد من تعديل الفصل ( 29) المتعلق بسلطة المحافظ في عدم قبول التعرض الاستئنافي والذي لا يقبل أي طعن وهو ما يخالف مقتضيات الدستور كما سبق القول، إضافة إلى تفعيل مقتضيات الفصل 89 من ط  ت  ع والمتمثلة في سحب  نظير الرسم العقاري، النسخة المطابقة لأصل السجل العقاري   لفائدة المالك الحقيقي للعقار، حيث أن المحافظ ملزم عندها برفض كل تسجيل في حالة غياب هذه النسخة .وهي في نظرنا وسيلة جد فعالة لتفادي كل التسجيلات المخالفة لإرادة  المالك الحقيقي للعقار، لكن ما يخل بهذا الإجراء هو أنه لا يوجد سند قانوني يلزم المستفيد من سحب هذه النسخة، فهو حر في تركها لدى المحافظة العقارية، كما أن تفعيل هذا الإجراء يقودنا إلى  القول بضرورة  تعديل الفصل 101 من ط  ت  ع وذلك بجعل الجهة المؤهلة قانونا لمنح نظير الرسم العقاري هي القضاء العادي وليس المحافظ على الأملاك العقارية، نظرا لخطورة هذا الإجراء وما قد يترتب عنه من ضياع لحقوق المالكين الحقيقين.

         ثالثا: تعديل فصول القانون الجنائي الخاصة بالتزوير:

 لاشك أن التزوير في المحررات الرسمية أو العرفية، يشكل أخطر منافذ السطو على عقارات الأغيار وغالبا ما يتم التزوير في الوكالات والإرثاث والوصايا....

وينص الفصل 352 من القانون الجنائي :" يعاقب بالسجن المؤبد كل قاضي أو موظف عمومي وكل موثق أو عدل ارتكب أثناء قيامه بمهامه بوظيفته، التزوير بإحدى الوسائل التالية:

• وضع توقيعات مزورة

• تغيير المحور أو الكتابة أو التوقيع 

• وضع اشخاص وهمي أو استبدال أشخاص بآخرين.

غير أنه ما يمكن ملاحظته على الفصل هو حصر للأشخاص كالموثق والعدل دون غيره من المهنيين  الذين يقومون وفق القانون بتحرير العقود، ويتعلق الأمر بالمحامي المقبول للترافع لدى محكمة النقض والذي يعتبر كذلك جهة مكلفة بتوثيق التصرفات العقارية وفق مقتضيات المادة 4 من م ح  ع وذلك في محرر ثابت التاريخ، لذا فإنه وجب إدخاله إلى جانب الأشخاص المعنيين بعقوبة التزوير وفق الفصل (352)، مدام أن المحامي المحرر للعقد بإمكانه فعل التزوير كأن يقوم بتغير ، أو إضافة   تصريحات لم يتلقاها مما يشكل تغييرا للحقيقة في جوهر المحرر.

الفقرة الثانية : إعادة النظر في مسألة التذييل بالصيغة التنفيذية:

في حالات كثيرة يتم تحرير عقود ذات صلة بالمعاملات العقارية في بلدان أخرى وشخص عقارات المغاربة أو الأجانب في المغرب، لكن هذه العقود لا تكون سارية المنصوص بالمغرب إلا بعد تذييلها بالصيغة التنفيذية من قبل القضاء وفق ما هو منصوص عليه في قانون  المسطرة المدنية،وهو ما يعني إعادة النظر في هذه المسالة (أولا)، تم تقيم هذا الإجراء (ثانيا).

أولا: إعادة النظر في التذييل بالصيغة التنفيذية للعقود المبرمة  بالخارج

ينص الفصل 432 من ق م م :" تكون  العقود المبرمة بالخارج أمام الضباط أو الموظفين العموميين المختصين أيضا قابلة للتنفيذ بالمغرب بعد إعطائها الصيغة التنفيذية ضمن الشروط المقررة في الفصول السابقة".

فغالبا ما تستغل هذه العقود في الاستيلاء على عقارات الغير،و إذا ما علمنا أن المغرب له بعض الاتفاقيات الثنائية مع بلدان أخرى تغطي من التذييل بالصيغة التنفيذية مما يجعلها سارية المفعول بالمغرب لذا وجب إعادة النظر في مسألة التذييل بالصيغة التنفيذية بالنسبة للعقود المبرمة خارج المغرب والتي تخص التصرفات العقارية ، وذلك بهدف التأكد من سلامة العقود والوثائق ومدى انسجامها مع النظام العام المغربي.

لذا وجب على المحاكم المغربية ضرورة التأكد من كل الوثائق والعقود التي تخص التصرفات العقارية والتي تبرم خارج المغرب سواء من طرف موثقين أجانب أو أن يتم إبرامها أمام ضباط أو الموظفين العموميين المختصين والتحري عن مصداقيتها.

كما يستلزم الأمر سحب البساط من بين يدي المقتضيات بخصوص تصحيح الإمضاءات وعدم إمكانية التصديق على الوكالات العرفية.

لكن في نظرنا لابد من تفعيل آلية للرقابة القبلية للوثائق والعقود المبرمة أمام القنصليات المغربية، وذلك عن طريق منح الاختصاص لفائدة هذه الأخيرة- القنصليات المغربية – عن طريق التحري من مصداقية الوثائق ومدى مطالبتها لنظام العام المغربي.

كل هذه الإجراءات من شأنها المساهمة في التصدي للاستيلاء على عقارات الغير، والتي تكون العقود المبرمة خارج المغرب أحد أسبابها، كما أن هذه الآلية من شأنها التخفيف على القاضي في المحكمة الابتدائية من التحري والتأكد من سلامة الوثيقة نظرا لصعوبة  هذا الإجراء على المستوى العملي.

وكما هو معلوم فإن العقود المبرمة في الخارج لا تكتسب حجية ولا  تصبح سارية المفعول أي قابلة للتنفيذ إلا بعد تذييلها، بالصيغة التنفيذية، بعدها تصبح هذه العقود قابلة للتنفيذ بالمغرب يتعلق الأمر بالبيع والوكالات ... وغيرها من العقود التي يبرمها الموثقون الأجانب.

نشير إلى أن المغرب لديه العديد من الاتفاقيات مع بلدان أخرى بشأن الإعفاء من التذييل بالصيغة التنفيذية، مما يعني أنها  تكون سارية المفعول بالمغرب، دون الحاجة إلى هذا التذييل، وفي ظل التعديل  الجديد للمادة (4) من مدونة الحقوق العينية بمقتضى القانون رقم 16-69، وذلك بإدخال الوكالات بالخارج عدم التصديق على الإمضاءات التي تخص كل الوكالات العرفية، انسجاما مع التعديل الأخير وعليه فإنه لابد لوزارة الهجرة والمغاربة المقيمين بالخارج فتح حمالات تحسينه تخص هذا التعديل.

 ثانيا: تقييم الحلول حول العقود المبرمة بالخارج

 في ختام هذه النقطة فإنه لابد من القول أن المشرع المغربي سعى من خلال تعديل مقتضيات المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية وذلك عن طريق إدخال الوكالات ضمن خانة المحررات الواجب تحريرها بشكل رسمي إلى تحقيق توازن بين حقوق الأطراف المتعاقدة  وضمان استقرار المعاملات، وبهذا يكون المشرع قد خطا خطوة هامة باتجاه تخليق التصرفات العقارية والقضاء على أحد منافذ السطو على عقارات الغير، لكن في نظرنا  لا بدا من حملات تحسيسية لشرح مقتضيات هذا التعديل بالنسبة للمقيمين بالخارج و في نظرنا أن كل الحلول الممكنة حول العقود المبرمة بالخارج لا يمكن أن تفيد إلا بضرورة التواصل مع المعنيين  بها ، و بالتالي فان حل يجب أن يتم في إطار الانفتاح مع القنصليات